Wer in eine Immobilie investieren möchte, muss bei der Kostenfrage nicht zuletzt die Immobiliensteuer bedenken. Dubai bietet Investoren und Käufern eine Reihe von steuerlichen Vorteilen. Auf Wohnobjekte werden keine direkten Immobiliensteuern erhoben. Es stellt sich die Frage: Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei und welche Kosten und Gebühren sind im Rahmen von Investitionen zu berücksichtigen? Im Folgenden geben wir einen Überblick über das Steuersystem in Dubai und verraten, welche Vorteile Dubai in Sachen Immobilien und Steuern bietet.
Dubai und sein Steuersystem
Dubai ist als Steueroase für Immobilien bekannt. Für die eigengenutzte Immobilie zahlen die Eigentümer keine Immobiliensteuer. Dies stellt die Basis des Steuersystems dar. Komplett kostenfrei bleibt die Besteuerung von Immobilien nicht. Es sind verschiedene Servicegebühren und Kosten für die Registrierung an offizielle Stellen zu entrichten.
Es ist ratsam, sich mit dem Steuersystem vor Ort vertraut zu machen, unabhängig davon, ob es sich um private oder gewerblich zu entrichtende Immobiliensteuern handelt. Wenn auch beim Hausverkauf keine Einkommenssteuer anfällt, müssen zum Beispiel Übertragungsgebühren gezahlt werden. Die Summe beläuft sich hier auf vier Prozent des Immobilienwertes.
Für Hauseigentümer und Mieter wird weiterhin eine fortlaufende Wohngebühr fällig. Hierfür werden fünf Prozent des durchschnittlichen Mietpreises angesetzt. Die Abwicklung dieser Gebührenzahlung wird über die DEWA-Rechnung vorgenommen.
Zusammengefasst ergeben sich folgende Kosten, die ähnlich einer Immobiliensteuer angesehen werden können und bei Kauf und Vermietung berücksichtigt werden sollten:
- Mietkaution: Als Kaution für Mietobjekte sind pro Jahr regulär fünf Prozent des Mietpreises zu zahlen. Dies gilt für unmöblierte Immobilien. Handelt es sich um eine möblierte Immobilie, liegt die Kaution bei zehn Prozent.
- Servicegebühren: Dieser Posten umfasst Wartungsgebühren. Diese sind von allen Eigentümern von Immobilien in Dubai zu entrichten und werden für die Pflege und Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Bereiche des Wohnobjektes genutzt.
- Versicherungskosten: Nicht unterschätzt werden sollten Aufwendungen für die Absicherung der Immobilie. Die Kosten für Hausversicherungen unterscheiden sich und sind abhängig von Art, Größe, Lage und Zustand der Immobilie.
- DEWA-Gebühren: Wer in Dubai eine Immobilie besitzt, muss bei der DEWA registriert sein. Für die Belieferung mit Strom und Wasser fallen entsprechende Gebühren an.
- Maklerprovision: Die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien liegt bei zwei Prozent. Für Mietverträge fallen fünf Prozent Provision an.
- Ejari-Registrierung: Wer sich über die Dubai REST-App registriert, zahlt keine Mehrwertsteuer und die Gebühr liegt bei 155 AED. Für die gewöhnliche Zahlung, zzgl. Gebühren und Mehrwertsteuer, müssen 219,75 AED entrichtet werden.
Steuer für Immobilien in Dubai – Vorteile
Die Eigentümer von Immobilien in Dubai profitieren von zahlreichen Vorteilen:
- Immobiliensteuer muss nicht gezahlt werden. Eigentümer haben damit geringere Gesamtkosten und können eine höhere Rendite bei Mieteinnahmen erzielen.
- Es fallen keine Steuern auf Mieteinnahmen an. Auch Kapitalgewinne müssen nicht versteuert werden.
- Die Mietrenditen liegen zwischen fünf und acht Prozent und können dem internationalen Vergleich standhalten.
- Geringe Kosten für Transaktionen fallen an. Die Immobiliensteuer bleibt aus. Die Transaktionen liegen im Vergleich zu übrigen Städten deutlich darunter.
- Hohe Renditen möglich. Mit attraktiven Renditen zwischen fünf und acht Prozent kann sich Dubai in internationalen Maßstab gut behaupten.
Mythen über Immobilien in Dubai ausgeräumt
Es gibt hohe versteckte Kosten.
Es sind einige Kosten zu berücksichtigen, um finanziell gut planen zu können. Gemessen am globalen Standard liegen diese aber durchaus im moderaten Bereich.
Hohe Gewerbesteuer ist zu zahlen.
Für Unternehmensgewinne wurde vor einigen Jahren die Körperschaftssteuer eingeführt. Diese liegt bei neun Prozent. Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien fallen fünf Prozent Mehrwertsteuer an.
Dubai verlangt hohe Immobiliensteuern.
Tatsächlich kann ein Haus zu verkaufen steuerfrei sein. Auf Wohnimmobilien werden keine Immobiliensteuer, keine Kapitalertragssteuer und keine Einkommenssteuer erhoben.
Immobilien in Dubai vermieten – Steuerhinterziehung vermeiden
Wer in Deutschland der unbeschränkten Steuerpflicht unterliegt und in Dubai eine Immobilie vermietet, muss seine Einkünfte in Deutschland steuerlich erfassen lassen, ansonsten begeht er nach deutschem Recht Steuerhinterziehung. Dieser Punkt blieb geraume Zeit relativ unbeachtet, da steuerlich kaum Daten und Informationen zwischen den Vereinigten Arabischen Emiraten und Deutschland ausgetauscht wurden.
Inzwischen hat sich die Situation geändert und Deutschland tauscht sich konkret seit 2017 mit den Vereinigten Arabischen Emiraten dahingehend aus. Dafür wird das auf internationaler Ebene weit verbreitete Common-Reporting-Standard-Verfahren, kurz CRS, genutzt.
Welteinkommensprinzip
Warum Deutschland Zugriff auf in Dubai generierte Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien erlangt, hängt auch mit dem Welteinkommensprinzip zusammen. Für den deutschen Fiskus ist es grundlegend nicht von Belang, wo eine in Deutschland als unbeschränkt steuerpflichtig geltende Person ihre Mieteinnahmen erlangt. Sind Personen dagegen beschränkt steuerpflichtig, fällt nur das im Inland erzielte Einkommen aus Mieten ins Gewicht. Das Welteinkommensprinzip ist in diesem Fall außer Kraft gesetzt und in der Praxis bedeutet dies, dass in Deutschland gemeldete Personen in Dubai eine Einkommenswohnung verkaufen und dabei steuerfrei bleiben können.
Die unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland
Für die unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland gibt es verschiedene Kriterien.
Wohnsitz in Deutschland
Das Welteinkommensprinzip kommt nur zur Anwendung, wenn die betreffende Person als unbeschränkt steuerpflichtig gilt. Dieser Umstand tritt ein, wenn sich der Wohnsitz oder der gewöhnliche Aufenthaltsort in Deutschland befinden. Dabei ist die Schlüsselgewalt ein relevanter Faktor. Es wird folglich davon ausgegangen, dass die betreffende Person die Möglichkeit besitzt, sich zum Wohnraum Zutritt zu verschaffen. Als steuerlich relevant gelten dagegen nicht, ob und wie die Immobilie ausgestattet ist und ob man seiner Meldepflicht nachgekommen ist.
Gewöhnlicher Aufenthalt in Deutschland
Auch der gewöhnliche Aufenthalt in Deutschland zieht eine unbeschränkte Steuerpflicht nach sich. Bei der Frage: Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei gilt es auch zu bedenken, dass man keinen festen Wohnsitz in Deutschland benötigt und sich selbst schon längere Zeit in Dubai aufhalten kann und trotzdem der Steuerpflicht im Ursprungsland nicht entgeht. Ein persönliches Interesse kann in vielerlei Hinsicht vorhanden sein:
- Familienangehörige sind in Deutschland verblieben
- Pflege von Freundschaftsbeziehungen
- Freizeitgestaltungen, denen in Deutschland nachgegangen wird
Nachweisliche Gründe, die eine Rückkehr nach Deutschland nicht ausschließen, können Personen steuerrechtlich in die Pflicht nehmen, auch wenn diese keinen festen Wohnsitz mehr in Deutschland unterhalten. Von der Regelung ausgeschlossen sind der gelegentliche Besuch von Freunden und Verwandten und Urlaubsreisen.
Grenzgänger unterliegen dem gewöhnlichen Aufenthalt im Wohnsitzstaat. Damit sind alle Einkommen, unabhängig vom Standort, der deutschen Einkommenssteuer unterworfen. Dabei wird vom sogenannten Welteinkommen gesprochen.
Laut § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Einkommenssteuergesetzes unterliegen diesem Recht regelmäßig anfallende Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von:
- Grundstücken
- Gebäuden
- Gebäudeteilen
- Schiffen
Beschränkte Einkommenssteuerpflicht
Haben Personen weder einen festen Wohnsitz noch einen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland, wird nach dem Inlandskatalog von § 49 des Einkommenssteuergesetzes die Sachlage überprüft. Wenn sich dahingehend kein Tatbestand ergibt, kann die zweite Stufe der Besteuerung entfallen. Als inländische Einkünfte gemäß der beschränkten Einkommenspflicht sind regelmäßig erzielte Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu betrachten, sofern sie § 21 des Einkommenssteuergesetzes unterliegen und nicht nach § 49 Absatz 1 dem Einkommenssteuergesetz zuzuordnen sind. Darauf entfallen unbewegliches Vermögen oder Rechte wie Marken und Patente.
Immobilien im Ausland sind nicht Teil des Inlandskatalogs. Grund hierfür ist ein Mangel an Verwertungsmöglichkeiten nach inländischem Recht. Bei Fällen von beschränkter Einkommenspflicht kann in einzelnen Fällen gemäß § 34c Einkommenssteuergesetz eine ausländische Steueranrechnung greifen.
Verkauf von Immobilien in Dubai aus dem Ausland
Damit die Veräußerung einer Immobilie in Dubai aus dem Ausland problemlos ablaufen kann, sind einige Schritte zu bedenken und ein konkreter Ablauf einzuhalten.
Unterstützung durch Immobilienmakler einholen
Im ersten Schritt kommt es auf kompetente Unterstützung an. Wichtig ist, sich an einen vertrauensvollen Makler zu wenden, der sich mit den Gegebenheiten in Dubai bestens auskennt und auch den internationalen Markt gut einschätzen kann. Bei Canaletto Sky kümmern wir uns um alle Aspekte der Immobilienbewertung und Veräußerung. Von Vorteil ist die umfassende Rechtsberatung, die ebenfalls zu unserem Portfolio zählt und Kunden bestmögliche Transparenz und Sicherheit bieten kann.
Vollmacht erteilen
Wer zum Abschluss der Transaktion nicht selbst in Dubai vor Ort sein kann, muss einem Vertreter eine gesetzliche Vollmacht erteilen. Die Beglaubigung der POA hat im Heimatland unter notarieller Aufsicht zu erfolgen. Eine anschließende Bestätigung der Botschaft der Vereinigten Arabischen Emirate und dem Außenministerium der VAE ist einzuholen. Sie sichert die lokale Gültigkeit des Dokuments ab und erlaubt es einem Makler oder einem juristischen Berater vor Ort im Sinne des Eigentümers zu agieren und die für den Verkauf notwendigen Unterlagen zu unterschreiben und den Eigentumsübertragungsprozess zum Abschluss zu bringen.
Vorbereitung der notwendigen Dokumente
Damit der Prozess reibungslos abgewickelt werden kann, sollten alle Unterlagen vollständig vorliegen. Besonderer Wert wird auch die Eigentumsurkunde und den rechtlichen Nachweis über die Eigentumsansprüche gelegt. Tauchen hierbei keine Fragen auf und es müssen keine Nachweise aus Deutschland in oft langwierigen bürokratischen Prozessen angefordert und beschafft werden, kann der Verkaufsprozess zügig abgewickelt werden.
Bewertung und Preisgestaltung
Damit das Interesse der Käufer geweckt wird und sich ein zeitnaher Verkauf anbahnt und umsetzen lässt, ist eine realistische und transparente Preisgestaltung notwendig. Mithilfe der Makler kann eine Analyse der aktuellen Situation des Immobilienmarktes erstellt werden. Anhand des daraus resultierenden Bewertungsberichts wird es möglich, einen endgültigen Angebotspreis festzulegen.
Was gilt beim Verkauf deutscher Immobilien?
Sollen deutsche Immobilien veräußert werden, handelt es sich um ein privates Geschäft, dessen Gewinne unter die deutsche Einkommenssteuer fallen. Wann ist der Verkauf einer Immobilie nun steuerfrei? Dies ist der Fall, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf der Immobilie ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren liegt. Hierfür sind die in den Notar-Verträgen vermerkten Daten rechtskräftig.
Ein steuerfreier Verkauf ist somit möglich, wenn: Die Immobilie frühestens nach zehn Jahren verkauft wird und durchweg eigene Wohnzwecke vorlagen. Dabei ist auch die Nutzung als Zweitwohnsitz oder Ferienunterkunft rechtens.
Bildnachweis: Depositphotos.com – House 3D (House 3D )
