Die Immobiliensteuer ist ein hoher Kostenfaktor, den Investoren und Käufer beachten müssen. Dubai bietet im Bereich Immobilien zahlreiche Vorteile. Auf Wohnimmobilien entfällt keine direkte Immobiliensteuer. Dennoch sind einige Kosten und Gebühren zu berücksichtigen. Dazu zählt auch die vor einigen Jahren eingeführte Mehrwertsteuer.
Steuern in Dubai – welche Vorteile bietet das Steuersystem?
Dubai ein Steuerparadies? Wer Immobilien erwirbt, kann tatsächlich von verschiedenen Vorteilen profitieren:
- Immobiliensteuer: Es wird keine Immobiliensteuer erhoben. Daraus resultieren im Vergleich zu anderen Ländern geringere Kosten für Eigentümer. Wer Wohnraum vermietet, kann einen höheren Anteil der Einnahmen behalten.
- Transaktionskosten: Die Höhe der Transaktionskosten fällt geringer aus, als in anderen Großstädten auf der Welt.
- Renditen: Die Mietrenditen in Dubai liegen bei fünf bis acht Prozent und sind damit im Weltmaßstab durchaus wettbewerbsfähig.
- Mieteinnahmen und Kapitalgewinne: Es fallen keine Steuern an, was den Immobilienmarkt in Dubai für Investoren zusätzlich attraktiv macht.
Gibt es eine Mehrwertsteuer in Dubai?
Lange Zeit gab es in Dubai keine Mehrwertsteuer. Erst im Jahre 2018 wurde der VAT (value added tax) eingeführt. Die Mehrwertsteuer beträgt fünf Prozent und gilt nicht nur für Dubai selbst, sondern für die gesamten Vereinigten Arabischen Emirate (VAE). Das entsprechende Steuersystem lässt sich mit den Gegebenheiten in Europa vergleichen. So wird bei nationalen Eingangsrechnungen der Abzug der Vorsteuer fällig.
Die Umsatzsteuer in Dubai wird auf Waren und Dienstleistungen erhoben und grundsätzlich nur bei nationalen Geschäften angewandt. Für Rechnungen, die nach Deutschland oder in andere Länder ausgestellt werden, kommt die Mehrwertsteuer nicht zur Anwendung. Ab einem jährlichen Umsatz von 175.000 AED ist in Dubai die VAT-Registrierung möglich. Wer 375.000 AED oder mehr im Jahr erwirtschaftet, ist zur Registrierung verpflichtet.
Müssen Immobilienkäufer in Dubai Mehrwertsteuer zahlen?
Wer in Dubai eine Immobilie zur Eigennutzung erwirbt, tätigt einen Privatkauf. Es fällt keine Mehrwertsteuer an. Damit halten sich die Kaufnebenkosten im Rahmen. Handelt es sich allerdings um eine Gewerbeimmobilie, fällt die Mehrwertsteuer in Höhe von fünf Prozent an. Bei einigen Kostenpunkten beim Privatkauf von Immobilien in Dubai spielt die Mehrwertsteuer eine Rolle. Wir werden die Kosten später noch genauer benennen und aufschlüsseln.
Welche Mehrwertsteuer gilt bei den verschiedenen Immobilienarten?
Die verschiedenen Immobilien-Transaktionen werden in Dubai unterschiedlich besteuert.
- Nicht steuerpflichtig: Wohngebäude, Übergabe innerhalb von drei Jahren nach ihrer Fertigstellung, Gebäude, die für wohltätige Zwecke genutzt werden
- Steuerpflichtig (fünf Prozent Mehrwertsteuer): Verkauf oder Vermietung von Gewerbeimmobilien, Hotels und Parkplätze
Müssen sich Immobilienkäufer für die Mehrwertsteuer registrieren?
Wer in Dubai eine Immobilie kauft, muss keine Registrierung vornehmen lassen. Die Voraussetzung ist, dass es sich um einen Privatkauf handelt und der Immobilienbesitzer keiner Geschäftstätigkeit nachgeht. Sollten andere Geschäftstätigkeiten ausgeübt werden, gelten bestimmte Umsatzsteuerschwellen, die nicht überschritten werden dürfen.
Wird das Gebäude nicht zu Wohnzwecken genutzt, ist eine Registrierung notwendig, wenn pro Jahr mehr als 375.000 AED erwirtschaftet werden.
Welche Kosten und Gebühren kommen auf Immobilieneigentümer in Dubai zu?
Auch wenn es in Dubai keine direkten Immobiliensteuern gibt, fallen beim Erwerb und der Unterhaltung von Wohneigentum bestimmte Kosten und Gebühren an.
- DLD-Gebühren: Das Dubai Land Department übernimmt in Dubai notarielle Aufgaben. Für die Registrierung der Immobilie fallen vier Prozent des Kaufpreises an Kosten an.
- Oqood-Gebühr: Wer Off-Plan-Immobilien direkt vom Entwickler kauft, muss eine einmalige Gebühr von circa 750 Euro bezahlen.
- Maklerprovision: Bei Wohnimmobilien müssen Käufer und Verkäufer eine Maklerprovision zahlen. Berechnet werden zwei Prozent des Kaufwertes der Immobilie. Werden Mietverträge abgeschlossen, werden fünf Prozent der Jahresmiete in Rechnung gestellt.
- Gemeindegebühr: Diese Gebühr ist fortlaufend zu entrichten und soll kommunale Dienstleistungen deckeln. Die Wohngebühr entspricht fünf Prozent der durchschnittlichen Jahresmiete.
Weiterhin fallen für Immobilien Servicegebühren an. Diese fließen in die Instandhaltung von Bereichen von Wohnanlagen, die gemeinschaftlich genutzt werden können, wie zum Beispiel Parkmöglichkeiten, Spiel- oder Grillplätze. Die Versicherung des Objektes und die Registrierungsgebühr für Strom und Wasser bei der DEWA sind weitere Kostenpunkte, die Immobilienkäufer in Dubai einkalkulieren sollten.
Immobilienkauf in Dubai – einmalige Kosten
Beim Kauf von Immobilien kommen auf die neuen Besitzer laufende Ausgaben zu. Ein Großteil der Kosten ist eine einmalige Investition und nur im Rahmen des Kaufprozesses zu entrichten. Dabei spielt zum Teil auch die Mehrwertsteuer in Dubai eine Rolle. Schauen wir uns die einmaligen Kosten im Detail an und klären, wie hoch in Dubai der Steuersatz ist.
Dubai Land Department (DLD) Gebühren
Immobilienübertragungen unterliegen in Dubai einem geregelten Prozess. Ein Notar im eigentlichen Sinne wird nicht aufgesucht. Stattdessen gelten die Vorgaben des Dubai Land Department. Immobilien müssen innerhalb von 60 Tagen registriert werden und eine Bestätigung der Transaktion muss vorliegen.
Der Prozess ist an folgende Gebührenzahlungen gebunden:
DLD-Gebühr
- vier Prozent des Kaufpreises
- Verwaltungsgebühr für die Ausstellung der Eigentumsurkunde = 580 AED/135 Euro
Gebühr für die Immobilienregistrierung
- Immobilien unter 500.000 AED Wert = 2.000 AED/467 Euro zzgl. 5 % Mehrwertsteuer
- Immobilien über 500.000 AED Wert = 4.000 AED/933 Euro zzgl. 5 % Mehrwertsteuer
Gebühr für die Registrierung von Hypotheken
- 0,25 % des Betrages zzgl. 290 AED/68 Euro
Anzahlung der Immobilie
Die Anzahlung beim Kauf von Immobilien ist ein entscheidender Kostenpunkt. Für die meisten Immobilienkäufer fallen 20 Prozent bis ein Viertel des Immobilienwertes an. Der Betrag ist abhängig vom Aufenthaltsstatus und dem Immobilienwert. Ist die Immobilie weniger als fünf Millionen AED wert, fällt die Anzahlung geringer aus.
Auf eine Immobilie in Dubai eine Anzahlung zu leisten, ist gängige Praxis. Ohne Anzahlung beworbene Immobilien sind häufig weniger rentabel und insgesamt mit höheren Kosten und einem höheren finanziellen Risiko verbunden.
Maklergebühren
Der Makler fungiert als zuverlässiger Ansprechpartner in allen Phasen der Transaktion. Wir bei Canaletto Sky besitzen mehr als zehn Jahre Erfahrung und bieten Ihnen einen Full-Service, eine fundierte Rechtsberatung eingeschlossen. In die Maklerprovision und die Übertragungsgebühr fließen diverse administrative und rechtliche Belange, die eine reibungslose Prozessabwicklung sicherstellen.
- Agenturgebühr = zwei Prozent des Kaufpreises zzgl. 5 % Mehrwertsteuer
- Transportkosten = Die Kostenhöhe ist von den angebotenen Dienstleistungen abhängig und liegt in etwa bei 6.000 bis 10.000 AED/1.398 bis 2.330 Euro.
Kosten für Hypotheken
Wer eine Hypothek aufnehmen möchte, muss mit zusätzlichen Kosten rechnen.
- Gebühr für die Vermittlung von Bank-Hypotheken = ein Prozent des Darlehenswertes zzgl. 5 % Mehrwertsteuer
- Gebühr für die Immobilienbewertung = Die Kosten können variieren und bewegen sich üblicherweise zwischen 2.500 und 3.500 AED/583 und 816 Euro zzgl. 5 % Mehrwertsteuer
Versicherungskosten
Immobilienkäufer in Dubai müssen ihr Eigentum nicht zwingend versichern. Auf den Abschluss einer Hausversicherung sollte aber nicht verzichtet werden. Kommt es zu einem Notfall, kommen auf Immobilienbesitzer hohe, unerwartete Kosten zu.
Wer eine Immobilie mit einer Hypothek finanziert, muss in Dubai eine Lebensversicherung abschließen.
- Kosten für Hausversicherung = Die Kosten sind von der Immobilie abhängig und liegen bei etwa 1.000 AED/233 Euro pro Jahr.
- Kosten für Lebensversicherung = Auf den Kreditbetrag, der sich mit den Jahren minimiert, werden regulär 0,4 bis 0,8 Prozent berechnet.
Kaution
Beim Immobilienkauf in Dubai müssen Käufer zehn Prozent der vereinbarten Transaktionssumme auf den Namen des Verkäufers hinterlegen. Diese Maßnahme dient der Sicherheit und bleibt bis zur Immobilienübertragung bestehen.
Die Kaution wird zurückerstattet, wenn unvorhergesehene Umstände oder Vertragsbrüche nachgewiesen werden können. Gibt es keinen triftigen Grund für den Abbruch der Transaktion, kann der Käufer seine hinterlegte Kaution verlieren.
Dubai-Umsatzsteuer – wann fällt sie beim Immobilienkauf an?
Eine umfassende Kenntnis der für den Immobilienkauf in Dubai anfallenden Kosten ist eine wichtige Voraussetzung, um das Budget planen zu können und unerwartete Ausgaben zu vermeiden. Dabei wird in Kosten mit und ohne Mehrwertsteuer unterschieden. Wir haben ihnen die entsprechenden Kostenpunkte separat aufgeschlüsselt.
Kosten ohne Mehrwertsteuer:
- Dubai Land Department Gebühren: vier Prozent vom Kaufpreis, 580 AED Verwaltungsgebühr
- Anzahlung: 20 bis 25 Prozent des Immobilienwertes
- Kaution: zehn Prozent des Kaufpreises
- DEWA-Kaution: 2.000 AED/466 Euro bei Wohnungen, 4.000 AED/933 Euro bei Villen
- Hausratversicherung: etwa 1.000 AED pro Jahr
- Lebensversicherung: 0,4 bis 0,8 Prozent auf den Darlehensbetrag
- Treuhandgebühr (Conveyancing): 6.000 bis 10.000 AED/1.399 bis 2.332 Euro
Kosten mit Mehrwertsteuer:
- Registrierungsgebühren: 2.000 bis 4.000 AED + 5 % MwSt., Summe hängt vom Wert der Immobilie ab
- Maklerprovision: zwei Prozent des Kaufpreises + 5 % MwSt.
- Bearbeitungsgebühr für Hypotheken: ein Prozent des Darlehensbetrages + 5 % MwSt.
- Bewertungsgebühr der Immobilie: 2.500 bis 3.500 AED + 5 % MwSt.
Dubai und seine Steuern – ein Überblick
Dubai bietet Privatpersonen wie Unternehmen steuerliche Vergünstigungen. Wir möchten Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Steuersätze geben.
Einkommenssteuer
Eine Einkommenssteuer gibt es in den Vereinigten Arabischen Emiraten für Einzelpersonen nicht. Dies betrifft Bürger der Emirate ebenso, wie Einwanderer oder Expats.
Körperschaftssteuer
Obwohl auf die Einkommenssteuer verzichtet wurde, hat Dubai im Sommer 2023 eine Körperschaftssteuer eingeführt. Der Steuersatz liegt bei neun Prozent und wird auf ein zu versteuerndes Einkommen von mehr als 375.000 AED angewendet. Die Körperschaftssteuer ist für Unternehmen in Dubai relevant, gilt aber nicht für Einzelpersonen.
Mehrwertsteuer
Die Mehrwertsteuer in Dubai und den Vereinigten Arabischen Emiraten gilt seit Januar 2018. Der Steuersatz von fünf Prozent wird auf die meisten Waren und Dienstleistungen erhoben. Auf internationale Transporte und Exporte sowie verschiedene Dienstleistungen im Gesundheits- und Bildungsbereich wird keine Mehrwertsteuer erhoben.
Grundsteuer
Immobilienkäufer müssen in Dubai einmalig auf den Immobilienerwerb Grundsteuer zahlen. Der als Registrationsgebühr bekannte und hier auch bereits erwähnte Kostenpunkt umfasst vier Prozent des Immobilienkaufpreises.
Mautgebühren (Salik)
Dubai hat mit Salik ein elektronisches Mautsystem eingeführt. Passieren Fahrzeuge bestimmte Mautstellen, erfolgt die Erhebung der Gebühren automatisch.
Tourismusabgabe
Hotels und touristische Einrichtungen in Dubai sind zur Erhebung von Tourismusabgaben berechtigt. Die Gebühren sind von den Gästen zu bezahlen.
Doppelbesteuerungsabkommen mit Dubai – gibt es das?
Ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) schließt Deutschland mit weiteren Staaten. Das Abkommen soll verhindern, dass Einkünfte aus dem Ausland zweimal besteuert werden. Eine Doppelbesteuerung droht, wenn jemand in einem Land lebt, aber in einem anderen Staat Einkünfte erzielt. Liegt kein Doppelbesteuerungsabkommen vor, kommen die in beiden Ländern geltenden Steuergesetze zur Anwendung und es ist damit rechtens, dieselben Einkünfte in vollem Umfang doppelt steuerlich zu behandeln.
Wie sieht es nun im konkreten Fall zwischen Deutschland und Dubai aus? Am 14. Juli 2011 trat ein entsprechendes Abkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten in Kraft. Darin wurde vereinbart, dass dieses Gesetz am 31. Dezember 2021 seine Gültigkeit verliert, sofern sich beide Länder nicht auf eine Verlängerung von weiteren zehn Jahren einigen. Die Bundesrepublik hat die Vereinigten Arabischen Emirate am 14. Juni 2021 darüber informiert, dass von deutscher Seite keine Verlängerung beabsichtigt ist.
Damit besteht regulär seit dem 31. Dezember 2021 kein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Dubai mehr. Steuerliche Informationen zwischen den Emiraten und Deutschland werden aber weiterhin ausgetauscht.
Für Unternehmer gilt: In Dubai erzielte Einkünfte müssen auch in Deutschland versteuert werden. Die Anforderungen in Bezug auf Berichterstattung und Dokumentation sind hoch. Es ist nicht mehr möglich, sich in Dubai gezahlte Steuern auf die Steuerschuld in Deutschland anrechnen zu lassen. Wir empfehlen, eine professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, damit rechtlich wie steuerlich alle Aspekte berücksichtigt und korrekt behandelt werden. Wir können Ihnen bei Canaletto Sky eine auf das Immobilienrecht in Dubai spezialisierte Rechtsberatung anbieten und inkludieren auch eine Steuerberatung, die durch unseren Partner abgewickelt wird.
Dubai als Steueroase – stimmt das?
In Dubai kommt man komplett ohne Steuern aus. Dieser Glaube ist weitverbreitet. Tatsächlich ist Dubai nach wie vor ein attraktiver Standort, um seine Steuerlast zu reduzieren und als Privatperson weitgehend steuerfrei zu leben. Überhaupt keine Steuern zu zahlen, wird aber nur in den seltensten Fällen vorkommen. Hier kommen die allgemeine Unternehmenssteuer von neun Prozent ins Spiel und Waren und Dienstleistungen werden mit fünf Prozent Mehrwertsteuer belastet.
Dubai und Steuern – eine noch junge Geschichte. Im Jahre 1971 wurden die Emirate von Großbritannien unabhängig und vereinigten sich zu den heutigen Vereinigten Arabischen Emiraten. Der Öl-Boom verschaffte dem Land rasanten wirtschaftlichen Aufschwung. An ein Steuersystem hat während dieser wirtschaftlichen Blütezeit kaum jemand gedacht.
Heute kommen auch die Vereinigten Arabischen Emirate nicht ohne Steuern aus. Die Steuerbelastung ist aber weiterhin deutlich niedriger, als wir es von Deutschland und anderen Staaten kennen. Seit 2018 die Mehrwertsteuer in Dubai eingeführt wurde, müssen Unternehmer die Steuer ausweisen und können diese, wie auch in Deutschland die Regel, als Vorsteuer geltend machen.
Wer als Privatperson in Dubai lebt, keiner unternehmerischen Tätigkeit nachgeht und auch in Deutschland keine Einnahmen dadurch erzielt, muss in Dubai keine Steuern zahlen. Private Einkünfte, wie die Vermietung und Verpachtung von Immobilien oder Kapitalvermögen aus Fonds und Aktien, bleiben in Dubai steuerfrei. Privatpersonen können von Dubai als Steueroase sprechen.
Bildnachweis: Depositphotos.com – Tetiana Chernikova (Tetiana Chernykova)
