Der Immobilienkauf in Dubai ist ein Prozess, in den auch ein Notartermin eingebunden ist. Wie in Deutschland üblich, wird auch in Dubai ein Notar benötigt. Bei der Zuständigkeit und Abwicklung gibt es allerdings Unterschiede. Generell geht die Kaufabwicklung schneller als in Deutschland vonstatten. Wir informieren Sie über die Aufgaben von Notaren in Dubai und besprechen, wie viel Zeit vom Notartermin bis zur Zahlung des Kaufpreises vergeht.
Wozu braucht man in Dubai einen Notar?
Um bestimmte Dokumente zu legalisieren und Immobilien zu übertragen, ist in Dubai eine notarielle Beglaubigung erforderlich. Für die Beglaubigung von Dokumenten braucht man einen Notartermin. Die Immobilienübertragung wird vom Dubai Land Department (DLD) übernommen.
Beglaubigung von Dokumenten
Dokumente, die in den Vereinigten Arabischen Emiraten offiziellen Zwecken dienen, müssen beglaubigt werden.
Das Verfahren umfasst mehrere Schritte:
- Dokumente im Herkunftsland beglaubigen lassen.
- Dokumente durch das Außenministerium der VAE beglaubigen lassen.
- Dokumente durch die Botschaft oder das Konsulat der VAE beglaubigen lassen.
Sie müssen also zunächst in Deutschland einen Notar aufsuchen und die dort ausgestellten Dokumente beglaubigen lassen. Anschließend erfolgt die Legalisierung durch das Ministry of Foreign Affairs. Der Prozess ist erst abgeschlossen, wenn Dokumente auch durch das Generalkonsulat der Vereinigten Arabischen Emirate legalisiert wurden.
Für die Beglaubigung beim Kauf von Immobilien ist das Dubai Land Department (DLD) zuständig. Die Behörde übernimmt in Dubai die Funktion eines Notars. In Anwesenheit von Käufer und Verkäufer wird durch das DLD ein neuer Eigentumstitel ausgestellt. Die Notarkosten beim Hauskauf betragen vier Prozent des Immobilienpreises.
Wie lange dauert es, ein Haus zu kaufen?
Der Prozess des Immobilienkaufs in Dubai hängt von den individuellen Umständen ab. Daher kann die Frage: Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung nur pauschal beantwortet werden. So müssen alle im Kaufvertrag festgehaltenen Fälligkeitsvoraussetzungen komplett erfüllt sein, es hängt davon ab, wie schnell ein Notartermin vereinbart werden kann und auch die Arbeitsweise der involvierten Banken nimmt auf die Zeitspanne Einfluss. Wie lange dauert es nun etwa vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung? Es kann von einer Zeitspanne zwischen zwei und sechs Wochen ausgegangen werden.
Wo kann man in Dubai Immobilien kaufen?
Seit im Jahre 2002 ein entsprechendes Gesetz erlassen wurde, dürfen Ausländer in Dubai Immobilieneigentum erwerben. Dies ist nur in bestimmten Gebieten möglich. Diese werden als Designated Areas bezeichnet. Ausländische Investoren finden hier verschiedene Optionen vor und können moderne Wohnungen unterschiedlicher Größe oder Luxus-Immobilien kaufen.
Einige beliebte Designated Areas in Dubai:
- Dubai Marina
- Jumeirah Village Circle
- Emirates Living
- Downtown Dubai
Wer seinen Wohnsitz nach Dubai verlagern möchte oder nach einer zukunftsträchtigen Investition auf einem der dynamischsten Immobilienmärkte weltweit sucht, wird hier garantiert fündig.
Dabei wird in Freehold- und in Leasehold-Gebiete unterschieden. In Freehold-Areas erwerben Ausländer ihre Immobilie mit vollem Eigentumsrecht. Sie erhalten damit das gleiche Recht wie einheimische Immobilienkäufer. Sie können das erworbene Wohneigentum mit Grundstück frei nutzen, an Dritte vermieten, verkaufen oder vererben. Immobilien in Leasehold-Gebieten berechtigen zu einem Nutzungsrecht von in der Regel 99 Jahren. Das Land bleibt allerdings im Besitz seines ursprünglichen Eigentümers.
Beliebte Freehold-Areas:
- Arabian Ranches
- Palm Jumeirah
- Dubai Marina
- Business Bay
- Emirates Hills
- Jumeirah Lakes Towers (JLT)
Der dauerhafte Besitz von Wohn- und Geschäftsimmobilien ist möglich. Privatpersonen dürfen Immobilien erwerben, ohne dass sie eine Aufenthaltsgenehmigung in den Vereinigten Arabischen Emiraten brauchen. Unternehmen aus dem Ausland dürfen nur in Immobilien investieren, wenn sie vor Ort eine Firma gründen oder spezielle Vorgaben erfüllen.
Voraussetzungen für den Hauskauf in Dubai
Um in Dubai Immobilien zu erwerben, sind bestimmte Voraussetzungen notwendig.
Reisepass
Wer in Dubai eine Immobilie kaufen möchte, muss sich über einen gültigen Reisepass identifizieren. Der Personalausweis allein reicht hierbei nicht aus.
Aufenthaltsstatus
Beim Kauf von Immobilien spielt der Aufenthaltsstatus eine entscheidende Rolle. Der Immobilienbesitz ist nicht automatisch mit dem Erlangen einer Aufenthaltsgenehmigung verbunden, kann aber den Weg zu einem langfristigen Visum ebnen.
Wird eine Immobilie mit zwei Millionen AED Mindestwert erworben, kann ein Antrag auf die Aufenthaltserlaubnis gestellt werden. Damit erlangen Investoren Rechtssicherheit und die Möglichkeit, langfristig in Dubai zu wohnen und zu arbeiten.
Finanzen
Im Rahmen der Immobilienfinanzierung gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Es ist üblich, dass mindestens ein Viertel des Kaufpreises als Eigenkapital aufzubringen ist. Die übrige Summe kann durch eine Hypothek finanziert werden. Die Banken besitzen unterschiedliche Konditionen.
Kaufvertrag
Im Kaufvertrag sollten alle relevanten Konditionen des Immobilienverkaufs festgehalten werden. Beide Parteien müssen das Dokument unterzeichnen.
No Objection Certificate (NOC)
Das NOC stellt der Bauträger aus. Das Dokument bestätigt, dass es für die Immobilie keine offenen Forderungen gibt und auch keine rechtlichen Ansprüche darauf bestehen. Das NOC sichert die rechtliche Seite des Immobilienkaufs ab und stellt sicher, dass der Bauträger seinen kompletten Verpflichtungen nachgekommen ist. Die Ausstellung erfolgt in der Regel nach Zahlung der Kaufsumme und vor der Registrierung der Immobilie durch den Notar, im konkreten Fall durch das Dubai Land Department. Damit sich der Hauskauf nicht unnötig verzögert, ist auf eine rechtzeitige Einholung des NOC zu achten.
Vollmacht
Wer den Hauskauf in Dubai nicht selbst abwickeln möchte und sich vor Ort vertreten lassen will, braucht eine Vollmacht. Vollmachten gestatten Dritten, im eigenen Namen zu handeln. Für die Beglaubigung der Vollmacht wird ein Termin beim Notar fällig.
Wie lange dauert es vom Notarttermin bis zur Kaufpreiszahlung – der Immobilienkauf in Dubai
Der Immobilienkauf in Dubai ist gut strukturiert und lässt sich relativ zügig abwickeln. Ab der Schließung des Vorvertrages sind etwa vier Wochen Zeit einzuplanen, bis die Transaktion abgeschlossen ist.
Folgende Schritte sind beim Erwerb von Immobilien in Dubai einzuhalten:
Suche der Immobilie und Verhandlung über den Preis
Bei der Auswahl einer passenden Immobilie wird der potenzielle Käufer von einem Makler unterstützt. Dieser muss die entsprechende Zulassung besitzen (RERA-lizenziert). Makler unterstützen in Dubai Verkäufer und Käufer beim Aushandeln von Kaufbedingungen und Kaufpreis. Sind die Preisverhandlungen abgeschlossen, wird häufig eine kleinere Kaution vereinbart. Auch Reservierungsverträge können geschlossen werden.
Vorvertrag und Anzahlung leisten
Verliefen die Vorverhandlungen erfolgreich, wird von Käufer und Verkäufer ein Memorandum of Understandig (MoU) unterzeichnet. Das Dokument ist in Dubai auch als „Contract F“ bekannt. Das Papier fixiert alle wichtigen Bedingungen für den anstehenden Verkauf. Die Unterzeichnung des MoU ist häufig mit der Zahlung von zehn Prozent des Kaufpreises verbunden. Die Zahlungen werden in Dubai meist über Schecks (Security Cheque) abgewickelt. Die Anzahlung bietet beiden Vertragsparteien eine gewisse Sicherheit.
Der Käufer bekundet damit, ernsthaftes Interesse am Immobilienkauf zu besitzen. Sollte der Käufer dennoch vom Kauf absehen, bekommt der Verkäufer eine Entschädigung gezahlt. Der MoU ist nicht als Kaufvertrag zu betrachten. Es handelt sich nur um einen Vorvertrag. Dieser kann jederzeit überarbeitet werden. Hierfür wird eine Frist vereinbart. Üblich ist ein Zeitfenster von circa 30 Tagen.
Beantragung eines No Objection Certificate (NOC)
Wird eine Bestandsimmobilie veräußert, die ursprünglich vom Bauträger an den Verkäufer überging, ist die Beantragung eines NOC notwendig. Das No Objection Certificate wird vom Entwickler ausgestellt und dient als Nachweis, dass es zum Verkauf der Immobilie keine Einwände gibt.
Die Projektentwickler berechnen für die Ausstellung des Zertifikats eine Gebühr. Die Kosten sind projektabhängig und liegen zwischen 500 und 5.000 AED. Die Beantragung des NOC ist meist nach wenigen Tagen abgeschlossen. Wenn das NOC vorliegt, kann die Vereinbarung des finalen Übertragungstermins folgen.
Wer sich zum Kauf von Off-Plan-Immobilien in Dubai entscheidet, benötigt das NOC nicht. Die Immobilie wird direkt vom Bauträger erworben und es gibt keine zwischengeschalteten Verkäufer. Die Registrierung in diesem Fall übernimmt das Dubai Land Department anhand des Oqood-Systems.
Eigentumsregistrierung
Ein Immobilienkauf in Dubai ist nur rechtens, wenn die Registrierung durch das Dubai Land Department vorliegt. Käufer bekommen das offizielle Eigentumszertifikat (Title Deed) als rechtlichen Nachweis ausgehändigt.
Eigentumsübertragung
Anstatt einen Notar aufzusuchen, wird der Transfer mit der Eigentumsübertragung vom DLD abgeschlossen. Alternativ kann auch ein autorisiertes Transfer-Trustee-Büro aufgesucht werden. Käufer und Verkäufer oder deren bevollmächtigte Vertreter müssen anwesend sein. Bei der Eigentumsübertragung ist immer auch ein Mitarbeiter des DLD vor Ort.
Der Käufer leistet den noch offenen Kaufpreis und nutzt hierfür einen Manager’s Check, einen durch die Bank bestätigten Scheck. Daneben werden weitere Gebühren fällig. Damit klärt sich auch die Frage: Notarkosten – wann fällig? Die Gebühren in Höhe von vier Prozent des Kaufpreises sind per Kassenscheck oder in bar an den DLD zu zahlen. Anschließend wird die neue Eigentumsurkunde ausgestellt und dem Käufer übergeben. Der hinterlegte Anzahlungs-Scheck wird vernichtet oder dem Käufer wieder ausgehändigt. Der Verkäufer bekommt den Scheck über den vollen Kaufpreis. Nun ist der Transfer abgeschlossen und der Käufer trägt ab sofort Nutzen und Risiko der Immobilie. Dies bedeutet, dass er sich um die Versicherung der Immobilie kümmern muss und der Abschluss der entsprechenden Versorgerverträge ansteht, damit die Immobilie zeitnah mit Strom und Wasser versorgt wird.
Bei Off-Plan-Käufen wird die Zahlung an den Bauträger über einen festgelegten Zahlungsplan in Raten abgewickelt. Die Einzahlung auf ein vom Staat kontrolliertes Treuhandkonto schützt das Geld, falls es zu einer Insolvenz des Bauträgers kommen sollte.
Hauskauf – was braucht der Notar?
Für die Abwicklung des Prozesses beim DLD müssen dem Notar alle Immobilienunterlagen und Identifikationsnachweise vorliegen. Ist dies nicht der Fall, kommt es im Rahmen der Transaktion zu Verzögerungen oder der Immobilienkauf kann gar nicht abgewickelt werden.
Folgende Unterlagen müssen dem DLD vorliegen:
- Nachweis der Identifikation: gültiger Reisepass
- Emirates ID: Nachweis der Aufenthaltserlaubnis (nicht immer notwendig)
- Immobilienunterlagen: Kaufvertrag, Titelurkunde oder Auszug aus dem Grundbuch
- Zahlungsnachweise: Belege der DLD-Gebühr
- Hypothekenregistrierung: Unter Beteiligung einer Hypothek muss der Nachweis über die Bezahlung und Eintragung der Hypothek erbracht werden.
- Weitere Dokumente: Unter Umständen können weitere Dokumente notwendig sein. Dies kann zum Beispiel Teilungserklärungen für Eigentumswohnungen oder Erbscheine betreffen.
Die Rolle des Dubai Land Department (DLD)
Wie bereits besprochen, wird die notarielle Funktion in Dubai weitgehend vom DLD übernommen. Als staatliche Behörde obliegen dem DLD alle mit dem Immobilienhandel in Dubai zusammenhängenden Aspekte. Das Departement stellt sicher, dass alle entsprechenden Transaktionen hinreichend dokumentiert werden und rechtlich abgesichert sind.
Die Aufgaben des Dubai Land Department im Rahmen von Immobilienkäufen:
- Legalisierung der Immobilienkäufe: Durch das DLD werden alle Verkäufe von Immobilien dokumentiert und legalisiert.
- Dokumentation und Genehmigung: Das DLD übernimmt die komplette Organisation, Genehmigung und Dokumentation des Immobilienhandels im Emirat.
- Registrierung von Hypotheken: Bei Hypotheken wird die erforderliche Gebühr, welche zur rechtlichen Absicherung der Hypothek notwendig ist, registriert.
- Regulierung des Prozesses: Das Dubai Land Department sorgt dafür, dass alle Gesetze und Vorschriften im Rahmen des Immobilienkaufs eingehalten werden.
Hausverkauf – wann Geld nach Notartermin
Das DLD übernimmt in Dubai die Funktion von Notaren und geht dabei verwaltungstechnischen wie rechtlichen Aufgaben nach. Der Zeitrahmen zwischen der Bearbeitung der Transaktion durch das DLD und der Kaufpreiszahlung ist vom entsprechenden Kaufvertrag und der Abwicklung der Grundbucheintragung abhängig. Insgesamt ist mit mehreren Wochen zu rechnen. Sobald der Kaufvertrag dem DLD vorliegt und die Eigentumsübertragung zum Abschluss gebracht wurde, bekommen Verkäufer und Käufer eine Bestätigung vom DLD.
Ablauf und Dauer in Stichworten
- Unterlagen einreichen: Ist der Kaufvertrag unterschrieben, muss die Transaktion innerhalb von maximal 60 Tagen beim DLD eingereicht werden.
- Registrierung und Bearbeitung: Nach Bearbeitung der Unterlagen durch das Dubai Land Department erfolgt der Eintrag ins Grundbuch. Die Abwicklung dieses Prozesses nimmt entscheidenden Einfluss auf die Dauer der Transaktion.
- Kaufpreis bezahlen: Erst wenn die Registrierung durch das DLD abgeschlossen ist und der vorläufige Eigentumsnachweis ausgestellt wurde, wird die Zahlung des Kaufpreises fällig.
- Abschluss des Kaufprozesses: Der Käufer bekommt vom DLD mitgeteilt, dass die Transaktion beendet ist und das Immobilieneigentum ist somit registriert.
Notarkosten beim Hausverkauf im Überblick
Im Rahmen des Prozesses der Immobilienübertragung durch das DLD werden folgende Kosten fällig:
- Dubai Land Department Gebühr: vier Prozent des Kaufpreises und 580 AED als Verwaltungsgebühr für die Ausstellung der Eigentumsurkunde
- Gebühren für die Immobilienregistrierung: Immobilienwert unter 500.000 AED = 2.000 AED + fünf Prozent Mehrwertsteuer. Immobilienwert über 500.000 AED = 4.000 AED + fünf Prozent Mehrwertsteuer
- Kosten für Hypotheken: Es werden 0,25 Prozent des Betrages fällig, zzgl. 290 AED Gebühren.
Gibt es eine DLD-Befreiung?
Von den DLD-Kosten können sich nicht alle Käufer befreien lassen. Ob eine Befreiung möglich ist, hängt von Projekt und Entwickler ab.
Ein Anspruch auf die DLD-Befreiung kann bestehen, wenn:
- Off-Plan-Immobilien direkt vom Entwickler erworben werden.
- Entwickler offizielle DLD-Befreiungskampagnen gestartet haben.
- Der Kauf innerhalb des festgesetzten Kampagnenzeitraumes zum Abschluss gebracht wird.
- Die Mindestanzahlung oder die Bedingungen des Zahlungsplans erfüllt wurden.
Bildnachweis: Depositphotos.com – [email protected] (Hany Musallam)
