Wer Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuern muss, sollte einige wichtige Punkte beachten. Mieteinnahmen aus Dubai sind in Deutschland seit dem Wegfall des Doppelbesteuerungsabkommens ab 2022 voll einkommensteuerpflichtig. Eine Anrechnung ausländischer Steuern nach § 34c EStG ist nur möglich, wenn im Ausland tatsächlich Einkommensteuer gezahlt wurde. In Dubai ist dies in der Regel nicht der Fall. Das bedeutet, dass diese Einnahmen in Deutschland regulär besteuert werden. Da in Dubai keine Einkommensteuer auf private Mieten anfällt, kommt es nicht zu einer Anrechnung.
Seit dem 1. Januar 2022 gibt es zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr. Damit entfällt die frühere Freistellung mit Progressionsvorbehalt. Mieteinnahmen aus Dubai sind in Deutschland regulär zu versteuern. Eine Anrechnung nach § 34c EStG ist nur möglich, wenn in Dubai tatsächlich Einkommensteuer erhoben würde, was bei privaten Vermietungen nicht der Fall ist.
Mieteinnahmen aus Dubai werden in der deutschen Steuererklärung in der Anlage V erfasst. Nur wenn im Ausland tatsächlich Steuern gezahlt wurden, ist zusätzlich die Anlage AUS für die Anrechnung ausländischer Steuer erforderlich. Weitere Informationen zur steuerlichen Behandlung können auf der Webseite von Lohnsteuer-Kompass gefunden werden. So bleibt man steuerlich auf der sicheren Seite und vermeidet böse Überraschungen.
Grundlagen der Besteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland
Mieteinnahmen aus ausländischen Immobilien, wie z.B. aus Dubai, unterliegen bestimmten steuerlichen Regelungen in Deutschland. Diese Regelungen ergeben sich ausschließlich aus dem Einkommensteuergesetz (EStG), da das Doppelbesteuerungsabkommen mit den Vereinigten Arabischen Emiraten seit Ende 2021 nicht mehr gilt.
Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Dubai
Das Doppelbesteuerungsabkommen mit den Vereinigten Arabischen Emiraten lief am 31. Dezember 2021 aus. Seit 2022 gilt ausschließlich deutsches Steuerrecht. Einkünfte aus Vermietung in Dubai sind in Deutschland voll steuerpflichtig. Ein Progressionsvorbehalt findet nicht mehr Anwendung.
Einkommensteuergesetz (EStG) bezüglich ausländischer Einkünfte
Das Einkommensteuergesetz (EStG) bestimmt die steuerlichen Regelungen für Mieteinnahmen aus dem Ausland. Gemäß § 21 EStG werden Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betrachtet und sind damit grundsätzlich einkommensteuerpflichtig.
Da mit den VAE kein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, gilt ausschließlich deutsches Recht. Steuerpflichtige können bestimmte Werbungskosten abziehen, um die steuerliche Belastung zu senken. Dazu gehören beispielsweise Renovierungskosten oder Verwaltungskosten. Die absetzbaren Kosten müssen nachgewiesen werden und dürfen nur tatsächliche Kosten umfassen.
Besteuerungsverfahren
Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland steuerlich korrekt zu behandeln, erfordert spezifische Schritte. Die wichtigsten Aspekte beinhalten die Ermittlung der Einkünfte und die Nutzung der Anlage V.
Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Um die Einkünfte aus der Vermietung in Dubai zu ermitteln, sind alle Einnahmen und Ausgaben zu berücksichtigen. Hierzu zählen Mieteinnahmen, Nebenkosten, und Betriebskosten.
Zu den abzugsfähigen Ausgaben gehören:
- Reparaturkosten
- Verwaltungskosten
- Abschreibungen für Abnutzung
Diese Posten müssen genau dokumentiert und nachgewiesen werden. Das Nettoeinkommen ergibt sich aus den Gesamteinnahmen minus der abzugsfähigen Kosten. Es ist wichtig, diese Berechnungen nach den deutschen Steuervorschriften durchzuführen, um Fehler zu vermeiden.
Anlage V zur Einkommensteuererklärung
Die Anlage V ist das Formular, das für die Deklaration von Mieteinnahmen bei der deutschen Steuererklärung genutzt wird. Hier werden alle relevanten Daten zu den Mieteinnahmen eingetragen:
Abschnitt A: Angaben zur Immobilie (Lage, Art der Nutzung)
Abschnitt B: Einnahmenüberschussrechnung (Einnahmen und Werbungskosten)
Es ist wichtig, die korrekten Werte anzugeben und alle erforderlichen Belege beizufügen. Falschangaben können zu Nachforderungen führen. Die Angaben in der Anlage V müssen mit den Berechnungen zur Ermittlung der Einkünfte übereinstimmen.
Steuerpflicht und Freibeträge
In Deutschland sind Einkommen aus internationalen Vermögen steuerpflichtig. Für Mieteinnahmen gibt es spezielle Steuerpflichten und Freibeträge, die beachtet werden müssen.
Unbeschränkte und beschränkte Steuerpflicht
Unbeschränkt steuerpflichtig sind Personen, die ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland haben. Das bedeutet, dass sie ihr globales Einkommen einschließlich Mieteinnahmen aus Dubai versteuern müssen. Dabei wird das sogenannte „Welteinkommensprinzip“ angewendet.
Beschränkte Steuerpflicht betrifft Personen ohne Wohnsitz in Deutschland, die dennoch inländische Einkünfte erzielen. Mieteinnahmen aus Dubai wären in diesem Fall nicht in Deutschland steuerpflichtig. Solche Personen versteuern nur Einkünfte, die sie in Deutschland erzielen.
Freibeträge und Pauschalen für Vermietungseinkünfte
Der Grundfreibetrag beträgt im Jahr 2024 für Ledige 11.784 Euro und für zusammenveranlagte Ehegatten 23.568 Euro. Einkünfte bis zu diesem Betrag bleiben steuerfrei.
Zusätzlich können Vermieter bestimmte Werbungskosten wie Reparaturen, Abschreibungen von Immobilien und Verwaltungskosten absetzen. Das senkt das zu versteuernde Einkommen. Auch Pauschalen für Werbungskosten in Höhe von 1.000 Euro können genutzt werden, wenn die tatsächlichen Kosten nicht nachgewiesen werden.
Steuerliche Absetzbarkeit von Werbungskosten
Bei der Vermietung von Immobilien in Dubai können gewisse Ausgaben steuerlich abgesetzt werden. Diese umfassen unter anderem Abschreibungen und Nebenkosten.
Abschreibungen (AfA) für Immobilien in Dubai
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist ein wichtiger Punkt. Immobilienbesitzer dürfen jährliche Abschreibungen geltend machen. Diese basieren auf den Anschaffungskosten der Immobilie.
Für Immobilien gilt die lineare Abschreibung nach deutschem Recht.
- 3 % pro Jahr bei Fertigstellung ab 2023
- 2 % pro Jahr für Baujahre 1925–2022
- 2,5 % pro Jahr für Baujahre bis 1924
Maßgeblich ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Bodenwert.
Es ist wichtig, die genauen Anschaffungs- und Herstellungskosten zu kennen. Diese müssen im Detail nachgewiesen werden. Weitere Informationen hierzu finden Sie hier.
Mögliche Nebenkosten und Instandhaltungsaufwendungen
Zu den absetzbaren Nebenkosten gehören unter anderem Zinsen für Finanzierungskredite, Verwaltungskosten und Versicherungsbeiträge. Auch Reparatur- und Instandhaltungskosten können abgesetzt werden.
- Reparaturkosten: Malerarbeiten, Dachreparaturen
- Verwaltungskosten: Gebühren für Hausverwaltungen, sonstige Verwaltungskosten
- Versicherungskosten: Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung
Diese Ausgaben können als Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben werden. Details zur steuerlichen Absetzbarkeit finden sich hier.
Verfahren bei doppelter Besteuerung
Da es mit den VAE kein Doppelbesteuerungsabkommen gibt, kommt ausschließlich die Anrechnungsmethode nach § 34c EStG in Betracht. Das allerdings nur, wenn dort tatsächlich Einkommensteuer erhoben würde, was in Dubai nicht der Fall ist. Eine Freistellungsmethode existiert hier nicht mehr.
Keine Einkommensteuer auf Vermietungseinkünfte in Dubai
In Dubai wird keine Einkommensteuer auf Einnahmen aus Vermietung erhoben. Dies bedeutet, dass Vermieter ihre Mieteinnahmen vollständig behalten können, ohne Steuern an die Behörden in Dubai abzuführen. Für deutsche Steuerpflichtige heißt das jedoch: die Einkünfte sind in Deutschland voll zu versteuern, eine Anrechnung entfällt.
Auswirkungen auf die Steuererklärung in Deutschland
Investoren, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, müssen ihre Mieteinnahmen aus Dubai in der deutschen Steuererklärung angeben. Nach dem deutschen Steuerrecht gilt das Welteinkommensprinzip, wodurch alle Einkünfte weltweit versteuert werden müssen.
Verschweigen von Mieteinnahmen aus Dubai führt zu Steuerhinterziehung. Daher ist es entscheidend, alle erforderlichen Angaben ordnungsgemäß in der Steuererklärung zu machen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Weitere Informationen zu steuerlichen Regelungen und Ausnahmen finden Sie bei JUHN Partner und Haufe.
Planung und Optimierung
Eine durchdachte Planung und Optimierung der Besteuerung von Mieteinnahmen aus Dubai kann die Steuerlast erheblich senken. Dabei spielen geeignete Strategien eine wichtige Rolle.
Strategien zur Steuerminimierung
Steuerminimierungsstrategien können erheblich dazu beitragen, die Steuerbelastung bei Mieteinnahmen aus Dubai zu reduzieren. Eine Methode besteht darin, die Mieteinnahmen durch Abschreibungen zu mindern. Wenn bestimmte Vermögensgegenstände abgeschrieben werden, kann dies die steuerpflichtigen Einnahmen verringern.
Ein weiteres wichtiges Instrument sind Betriebskosten. Kosten für Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltung können steuerlich geltend gemacht werden. Dies senkt die Nettomieteinnahmen und damit die Steuerbelastung.
Auch die Wahl der richtigen Rechtsform kann steuerliche Vorteile bringen. Immobilien können beispielsweise über eine Kapitalgesellschaft gehalten werden, die steuerlich begünstigt ist.
Die Nutzung steuerlicher Freibeträge und Ermäßigungen sollte ebenfalls berücksichtigt werden. Diese können von der persönlichen Steuersituation und den spezifischen Regelungen in Deutschland abhängen.
FAQ
Frequently Asked Questions
Welche Steuerpflicht besteht in Deutschland für Mieteinnahmen aus dem Ausland?
Mieteinnahmen aus Ländern außerhalb der EU, wie Dubai, sind in Deutschland nach dem Welteinkommensprinzip voll steuerpflichtig. Ein Progressionsvorbehalt kommt hier seit 2022 nicht mehr zur Anwendung. Die Einkünfte müssen in der Steuererklärung in der Anlage V angegeben und regulär versteuert werden.
Wie wirkt sich das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten auf Mieteinnahmen aus?
Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten wurde nicht verlängert. Daher gibt es seit dem 1. Januar 2022 kein Abkommen mehr, das die Doppelbesteuerung regelt. Weitere Details finden Sie auf WTS.
Unter welchen Bedingungen sind in Deutschland lebende Personen für Mieteinnahmen aus Dubai steuerpflichtig?
Personen mit Wohnsitz in Deutschland sind grundsätzlich für ihre weltweiten Einkünfte steuerpflichtig. Dazu zählen auch Mieteinnahmen aus Dubai. Diese müssen in der deutschen Steuererklärung angegeben werden.
Was muss bei der Steuererklärung in Deutschland beachtet werden, wenn man Mieteinnahmen aus Dubai hat?
Mieteinnahmen aus Dubai gehören in die Anlage V. Nur wenn im Ausland tatsächlich Einkommensteuer gezahlt wurde, ist zusätzlich die Anlage AUS für eine Anrechnung nach § 34c EStG erforderlich.
Welche Dokumente und Nachweise sind für die Besteuerung von ausländischen Mieteinnahmen in Deutschland erforderlich?
Für die Besteuerung sind Einkommensnachweise, Mietverträge und mögliche Steuerbescheide des jeweiligen Landes erforderlich. Zusätzlich sollten Überweisungsbelege und Dokumente zur korrekten Ermittlung der Einkünfte beigefügt werden.
Wie beeinflusst die 183-Tage-Regelung die Besteuerung von Mieteinnahmen aus Dubai für Steuerpflichtige in Deutschland?
Die 183-Tage-Regelung betrifft ausschließlich die Besteuerung von Arbeitseinkommen im Rahmen von Doppelbesteuerungsabkommen. Da es mit den VAE seit 2022 kein DBA mehr gibt und die Regelung ohnehin nicht auf Mieteinkünfte anwendbar ist, spielt sie für die Besteuerung von Mieteinnahmen aus Dubai keine Rolle.
